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零售業持續復甦，商場舖位成為創業者首選之一。根據香港生產力促進局的最新報告，商場租賃市場預計將增長5-7%，得益於旅遊業回暖及本地消費回升。商場舖位具備人流穩定、設施完善、安全管理等優勢，但進駐過程中的文件申請與裝修規範往往令創業者卻步。根據土地署的數據，租約下的發展提交需嚴格審批，以確保符合城市規劃及安全標準。本文為您梳理租賃商場舖位的關鍵步驟與注意事項，幫助您順利開展業務。內容基於食物環境衞生署（FEHD）、屋宇署及大型商場如新鴻基地產的官方指南，結合行業報告，提供可靠的實務指引。透過專業規劃，創業者可有效控制成本，避免常見陷阱，實現高效開業。
商場舖位優勢與選址考量
商舖類型主要分為街舖、商場舖及樓上舖。選擇前需綜合評估以下因素：選址地段與消費人流特性、經營成本與預算規劃、舖位面積與行業適用性（如飲食業需檢查來去水、廁所、電力配置等）。根據JLL的2025中國辦公室租賃指南（適用於香港零售），商場舖位的平均租金為每平方呎HKD $100-300，視乎地段如中環或旺角而定。若預算充足，商場舖位是極佳選擇：穩定人流保證、空間寬敞且設施完備、安全管理完善。香港房屋局指出，大多數商業物業租約為固定3年期，通常透過招標方式讓出。例如，在大型商場如太古廣場，人流量可達每日數萬人，遠高於街舖的波動性。
然而，商場裝修與申請程序較為繁複。根據Savills的2025辦公室裝修指南，大多數裝修項目無需初期提交圖紙給消防局，但仍需遵守建築規劃規例（第123F章）。飲食業舖位需額外考慮通風及排水系統，電力供應至少需200A以支持廚房設備。選址時，建議評估商場的目標客群，例如K11 Musea吸引年輕時尚消費者，而新城市廣場則適合家庭式零售。成本方面，Arcadis的2025中國及香港成本手冊顯示，商場舖位裝修平均每平方呎HKD $800-1,500，視乎複雜度而定。透過專業平台匹配經驗豐富的裝修團隊，能有效簡化流程，降低創業風險。平台可提供地段分析工具，基於大數據預測人流及租金回報。
租賃流程從初步洽談開始。首先，創業者需聯絡商場管理處或代理，索取舖位空置清單。根據土地署的發展提交指南，租約需包含發展提案審批條款。洽談階段，討論租金結構（如基本租金加營業額百分比）、租期及裝修期豁免租金。典型租期為3-5年，可續約。簽署意向書（LOI）後，進行盡職調查，包括檢查舖位結構及公用設施。正式租約簽署前，需支付按金（通常3個月租金）及預付租金。2025年政策地址提及放寬商場公共空間限制的兩年試點方案，這可為戶外裝修提供更多靈活性。例如，恒基地產的商場租賃流程要求提交商業計劃書，以評估租戶適合度。
裝修前的圖紙審批流程
大多數商場管理處要求商戶在動工前，提交詳細圖紙並參與審批會議，以確保設計符合安全及美觀標準。根據屋宇署的實務守則，裝修需遵守建築（規劃）規例，包括無障礙設計及消防要求。審批時間通常為2-4週，視乎圖紙完整度而定。以下為主要要求：
1. 裝修平面圖
- 包含整體佈局、動線規劃、桌椅尺寸與座位數量。飲食舖位需標註廚房區域及廢物處理點。
- 需配合商場要求，提供水電圖、天花板圖、燈位圖、傢俬圖與去水圖等。根據環境保護署的購物中心裝修良好實踐，排水系統需封閉以減少氣味。
- 部分情況需補充安裝方法說明，如冷氣接駁的工程細節。Savills指南指出，CAD格式為標準提交要求。
2. 店內立面圖
- 以CAD檔案呈現多角度視圖，包括正面、側面及後視。
- 清晰展示傢俱與設備的具體擺設位置，例如貨架高度需符合無障礙規例（最高1.5米）。
- 商場如置地廣場要求立面圖整合品牌標誌設計，以維持整體風格一致。
3. 3D效果圖
- 呈現店面整體設計與設備配置，使用軟件如SketchUp生成。
- 重點需包含門面正視效果圖及內部渲染，協助商場管理處直觀理解設計意向。
- 根據商業物業裝修指南，3D圖可幫助識別潛在衝突，如與鄰舖的視覺干擾。
審批會議通常涉及商場工程部、設計部及租戶代表。會議後，可能需修改圖紙並重新提交。飲食業舖位需額外向FEHD申請牌照，涉及衞生審查。平台可協助準備圖紙，確保符合香港規劃標準指南（HKPSG）。例如，一項典型案例顯示，提交不完整圖紙可延誤開業達1個月。
商場裝修關鍵事項
裝修期間需遵守嚴格規範，以避免違規罰款。根據建築（規劃）規例第66條，圍板或覆蓋行人道不得有廣告，僅限建築描述及業主名稱。
圍板廣告規範
裝修期間需在圍板上張貼貼紙，內容應包含：店舖名稱與編號、預計開業日期。根據屋宇署的實務守則ADV-12，圍板上禁止商業廣告，但可有簡單描述。圍板類型分為兩種：
- 商場提供可重複使用的圍板，完工後僅需移除貼紙。這類圍板常用於大型商場如海港城，成本約HKD $5,000-10,000。
- 臨時圍板需與貼紙一併拆除，通常由租戶自費製作，材質需防火及耐用。2025香港廣告規定強調，戶外廣告需獲業主同意，避免違反土地署條款。專業公司如Bannershop提供定制圍板服務，整合廣告元素但需符合規例。
指定承辦商制度
商場通常對部分工程要求使用指定承辦商，常見項目包括：中央冷氣接駁與通風系統、假天花安裝工程。其餘工程如升高地台、抽風系統等，一般可由商戶自選的裝修團隊負責。根據商業物業裝修指南，租戶須確保承包商遵守材料規格，如電氣佈線需使用防火線材。提前與管理處確認工程範圍與分工，是確保流程順暢的關鍵。例如，新鴻基地產商場要求冷氣工程由指定供應商處理，費用約HKD $50,000起。環境保護署建議封閉裝修區域以減少噪音及氣味影響。Arcadis成本手冊顯示，指定工程佔總裝修費的20-30%。
其他事項包括安全措施，如安裝臨時消防設備，及廢物管理。飲食舖位需額外安裝油隔及排煙系統，符合FEHD標準。
成功進駐商場的實用建議
1. 提前溝通
- 商場管理處、商戶與裝修團隊三方需保持密切聯繫，透過會議與書面記錄明確各自責任。根據Savills指南，定期會議可減少修改次數達50%。
2. 選擇合適的裝修團隊
- 透過平台匹配具備商場裝修經驗的團隊，能有效避免常見錯誤，加速審批與施工進度。團隊應持有相關牌照，如註冊小型工程承建商。
3. 熟悉商場規範
- 不同商場有各自的管理準則，仔細閱讀租約與裝修手冊，確保設計與施工符合要求。例如，九龍倉商場強調可持續材料使用。
此外，預算規劃至關重要。總裝修成本可達HKD $500,000-1,000,000，視舖位大小。利用政府試點方案放寬公共空間，可擴大戶外展示區。風險管理包括購買裝修保險及設定備用基金。
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總結而言，進駐商場開店需系統規劃租舖流程及裝修審批，結合官方規範及專業支援，方能成功。隨著政策優化，機會更多，創業者應及早行動。
